樓市在3月迎來了小陽春。4月16日,國家統計局發布了2025年年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。
數據顯示,3月份住房市場成交活躍度提升,新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有24個,比上月增加6個;二手住宅環比上漲的城市有10個,比上月增加7個。
克而瑞數據顯示，3 月，百強房企實現銷售操盤金額 3175.7 億元，環比增長 68.8%。這一數據看似亮眼，實則存在明顯的季節性因素 ——2 月受春節假期影響基數較低，3 月作為傳統銷售旺季，環比反彈符合市場規律。
但若拉長時間維度，同比數據更能反映市場真實走向：3 月銷售額同比下降 11.4%。從累計數據看，1-3 月百強房企累計銷售額 7333 億元，同比降幅收窄至 5.9%，較去年同期 20% 的降幅確有改善，但依然未能扭轉同比下跌的趨勢。
值得注意的是，百強房企的銷售主力集中在新房市場。新房作為樓市的 “風向標”，其數據變化直接反映市場信心。今年同期新房市場已處于深度調整期，3月新房銷售額同比仍下降，意味著今年的 “小陽春” 成色不足。
業內人士指出：“3 月環比增長是短期修復，同比下降才是中長期趨勢的延續。” 這種 “修復性反彈” 并未改變樓市整體承壓的格局，尤其是民營房企占比下降，國有房企和央企成為銷售主力，折射出市場主體結構的深刻變化。
數據表面的 “回暖” 背后，是嚴重的區域分化。
中指研究院監測的 30 個重點城市數據顯示，3 月成交規模 1213 萬平方米，同比微增 3%，一季度累計增長 6%。其中，一線城市表現突出，3 月新房銷量環比近乎翻倍，同比增長 8%，一季度累計增幅達 22%。
北京、上海、杭州、成都等核心城市土地市場熱度回升，優質地塊頻出 “地王”，改善型需求集中釋放，形成局部繁榮。
然而，頭部城市的 “小陽春” 難以掩蓋三四線城市的低迷。
據克而瑞分析，三四線城市新房銷量同比下降 15%，部分城市庫存去化周期超過 24 個月，房價環比持續陰跌。這種分化本質上是資源集聚效應的體現：核心城市憑借經濟活力、人口流入、優質公共服務，吸引高收入群體和改善型需求。
而三四線城市受制于產業基礎薄弱、人口外流，即使出臺購房補貼、降低首付比例等政策，市場反應依然平淡。例如，無錫推出 “馬拉松買房打折”、義烏給予多孩家庭購房補貼、呼和浩特放寬限購，此類 “花式救市” 政策的背后，正是三四線城市試圖打破僵局的無奈。
“2025無錫馬拉松”圓滿結束，共有約2.1萬人完賽，完賽者可以獲得8萬元的購房補貼
這種解讀主要源于三個層面的驅動因素：核心地塊集中供應拉高市場預期，多地推出優質地塊，如北京四環內、蘇州容積率 1.3 以下的低密地塊，吸引開發商打造高端項目，這類產品定位精準對接高收入群體，短期內提升區域房價，但無法代表整體市場。
改善型需求階段性釋放，隨著疫情影響消退，積累的改善型需求集中爆發，2025 年一季度，144 平方米以上大戶型成交占比提升至 35%，較去年同期增長 12 個百分點，杭州、深圳等地豪宅市場熱銷，本質是高凈值人群的資產配置選擇，與普通住宅市場關聯度較低。
政策傳導的結構性差異，各地因城施策效果分化，核心城市政策微調直接刺激需求，而三四線城市政策邊際效應遞減，國家統計局數據顯示，3 月 70 個大中城市中，新房價格環比上漲的城市僅 25 個，且集中在一線和強二線，三線城市環比上漲率不足 5%，政策紅利呈現 “圈層化” 特征。
面對復雜的市場數據，需要樹立三個基本認知。
分化是長期趨勢，而非短期波動，中國樓市已從 “普漲時代” 轉入 “梯度發展階段”，根據國務院發展研究中心報告，2030 年前，人口持續向 20 個左右核心城市集聚，這些城市將承載 60% 的城鎮化增量，這意味著頭部城市與三四線城市的 “馬太效應” 將長期存在。
新房市場的 “高端化” 不代表整體健康，當前新房市場的 “繁榮” 建立在產品結構調整之上，70 90 政策放寬后，開發商傾向于建設高溢價的改善型產品，導致剛需房源供給不足，這種 “選擇性開發” 雖然短期提升利潤率，但加劇了住房市場的階層分化。
購房者需結合自身城市能級、人口趨勢、產業前景綜合決策，避免被碎片化信息裹挾。 25年，樓市將呈現 “政策精準滴灌、市場深度分化、產品加速迭代” 的特征。
政策層面，核心城市或將進一步優化限購、限貸政策，三四線城市則聚焦保障房建設和城中村改造，形成 “高端市場市場化、剛需市場保障化” 的雙軌體系；
市場層面，頭部城市新房市場將維持 “小陽春” 與 “淺調整” 交替，三四線城市繼續筑底，二手房市場分化加劇，核心城區優質次新房仍具韌性，遠郊老破小面臨 “富人看不上、窮人買不起” 的尷尬境地；
消費層面，購房者需摒棄 “閉著眼買房” 的慣性思維，對于剛需群體，優先選擇人口流入持續、產業基礎扎實的城市，避免盲目追逐 “地王” 概念，對于改善群體，需考量產品迭代速度，警惕 “偽豪宅” 陷阱，十年房齡的 “高端盤” 可能因物業管理、戶型過時等問題淪為 “雞肋”。