今年一季度，房地產市場在政策持續發力和供需結構調整的雙重作用下，呈現出“止跌回穩”的階段性特征。
國家統計局發布的數據顯示，盡管行業整體仍面臨開發投資下行、城市分化加劇等挑戰，但銷售端跌幅收窄、熱點城市房價企穩、二手房市場活躍度提升等積極信號，為市場注入了一劑“強心針”。
《中國經營報》記者觀察到，與此同時，4月以來市場熱度已出現回落，市場回暖基礎尚不牢固，業內人士提醒地方政府仍需因城施策。
城市分化延續
一季度，城市之間樓市分化持續加深，上海、杭州、深圳等熱點城市新房及二手房價格領漲，成都、南京等新一線城市成交量顯著回升。這些城市憑借人口流入、政策支持及積累的改善需求，成為本輪復蘇的“排頭兵”。而三、四線城市受同質化競爭、人口外流制約，仍處于筑底階段。
從房價表現來看，國家統計局數據顯示，3月70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市增至24個，較2月增加6個。
其中，一線城市新房價格環比上漲0.1%，連續第四個月回升。上海、深圳分別以0.7%和0.1%的漲幅領跑，而北京、廣州則微降0.2%和0.1%。二線城市新房價格環比持平，三線城市下跌0.2%，跌幅較上月收窄0.1個百分點。
對于一線城市的復蘇，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“政策精細化調控與區域供應錯配是核心因素。例如，深圳中心城區高價項目成交活躍，推動市場心理轉向‘買漲不買跌’；上海則因改善型項目集中入市，帶動均價結構性上行。”而相比之下，二、三線城市受庫存壓力影響，仍以“以價換量”為主，但跌幅收窄表明市場底部正逐步夯實。
二手房方面，3月70城二手住宅價格環比下跌0.2%，跌幅收窄0.1個百分點。一線城市表現亮眼，價格環比由跌轉漲0.1%，其中北京、上海、深圳分別上漲0.5%、0.4%和0.3%。
二手房成交占比也在持續提升，一季度重點城市二手房交易占比達65%，較2024年上升4.7個百分點，其中一線城市占比高達70.5%。
58安居客研究院院長張波分析稱：“二手房市場的‘小陽春’源于購房者加速入市的心態變化。安居客數據顯示，3月線上二手房找房人數占比達71%，成交周期縮短、在架時長回落，顯示市場信心逐步修復。”此外，他認為，“‘賣舊買新’置換鏈條的打通，以及老舊小區改造政策的推進，進一步激活了二手房市場的流動性。”
改善型需求釋放成關鍵
銷售端企穩回升的同時，房地產開發投資仍在持續負增長。國家統計局數據顯示，1～3月，全國房地產開發投資19904億元，同比下降9.9%，降幅較前兩月擴大0.1個百分點。施工面積下降9.5%，房企竣工意愿強于新開工，一季度房屋竣工面積同比下降14.3%，新開工面積降幅收窄至24.4%。
對此，麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙指出：“當前房企投資信心仍處低位，開發端回暖滯后于銷售端。施工面積收縮反映出房企對非核心城市的項目持謹慎態度，資金更多向重點城市和優質項目傾斜。”
這一趨勢在土地市場集中顯現。一季度300城住宅用地出讓金同比增長26.5%，一、二線城市土地成交樓面價分別上漲56.0%和14.9%。土地市場熱度向重點城市集中，開發商拿地策略轉向“精準聚焦”，推動新開工意愿邊際提升。
李宇嘉指出：“土地市場分化與‘好房子’項目密切相關。重點城市通過優化土地出讓模式、提高住宅設計標準，吸引開發商補庫存，從而帶動新開工意愿提升。”
據悉，住房和城鄉建設部近期明確提高住宅層高標準、優化配套設計等政策，推動“好房子”項目加速入市。克而瑞數據顯示，3月29個重點城市新房開盤去化率環比上升11個百分點至45%，接近2023年高峰水平。改善型需求成為市場穩定器，一線及熱點二線城市的高品質項目去化率顯著優于剛需盤。
一季度，全國商品房銷售面積和金額同比分別下降3.0%和2.1%，跌幅較2024年明顯收窄。值得注意的是，銷售金額跌幅小于面積，反映出中心區及改善型房源占比提升。
這一變化標志著開發商“以價換量”策略的退潮。當前市場更依賴高品質項目支撐價格，中心城區和改善型房源占比上升，帶動整體均價結構性上行。
王小嬙強調，供給側改革是行業轉型的關鍵。“好房子”項目不僅滿足改善型需求，更通過產品創新倒逼市場升級，未來將成為房企競爭的主戰場。
政策效果待深化
值得注意的是，3月“小陽春”行情主要由春節后需求集中釋放驅動，但4月以來市場熱度已現回落。
安居客數據顯示，3月下半月百城二手房找房熱度指數同比下跌7.2%，若后續缺乏政策加碼，二季度量價表現或弱于3月。
對此，張波認為：“當前市場回暖基礎尚不牢固，若政策真空期延長，部分城市可能出現‘倒春寒’。建議地方政府因城施策，進一步優化限購、信貸等工具。”
據了解，3月《政府工作報告》再次強調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，并大篇幅提及房地產內容，釋放積極信號。
3月11日，自然資源部、財政部聯合發布《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，從明確發債要求及資金使用主體、完善專項債申報審核流程、做好資金和收益的綜合平衡、嚴格監督管理等四個方面進行了詳細說明，更好地支持運用專項債券開展土地儲備工作。
3月16日，中辦、國辦印發《提振消費專項行動方案》，明確要更好滿足住房消費需求，并提出適時降低住房公積金貸款利率。
同時，住建部近期提出“住宅層高不低于3米”等？新規，各地亦在土地出讓、產品設計、配套服務等方面發力，推動住房品質升級。同時，保租房籌建、落戶政策放松、生育補貼等舉措，有望進一步釋放剛性及改善需求。
中指研究院市場研究總監陳文靜指出，4月初美國出臺“對等關稅”政策，關稅幅度超出市場預期，出口承壓背景下，擴內需成為我國提振經濟的第一要務。預計二季度宏觀政策力度有望加大，貨幣政策或加快放松，以應對外部的不確定性，而房地產作為內需重中之重，穩地產重要性提升，此前部署的各項樓市支持政策也有望加快落實。
二季度，隨著房地產供需兩端政策加快落實，疊加“好房子”項目供給增加，她預計，核心城市市場將繼續修復。同時近期土地市場修復也將對投資開工修復形成一定支撐。據悉，4月中下旬，北京、廣州、杭州、成都等地均有優質地塊待出讓，土地市場升溫也有助于提振居民置業信心，并對房價形成一定支撐。