不久前南京宣布在全市范圍內(nèi)取消限售，商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后便可上市交易。這一舉措看似簡(jiǎn)單，實(shí)則影響深遠(yuǎn)，對(duì)二手房市場(chǎng)而言無疑是一次重大沖擊。取消限售意味著市場(chǎng)上二手房供應(yīng)量將大幅增加，但當(dāng)下樓市的核心問題依舊在于需求端。
隨著"好房子"概念的推進(jìn)，其憑借更高的實(shí)際得房率、更優(yōu)的層高設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)，在居住體驗(yàn)與資產(chǎn)價(jià)值上全面超越存量住房。在此背景下取消限售政策不僅促使原本受條件限制的置換人群加速進(jìn)入市場(chǎng)，還將推動(dòng)大量存量房加快不動(dòng)產(chǎn)化進(jìn)程。
實(shí)際上當(dāng)前大力推廣的"好房子"從本質(zhì)上可視為土地財(cái)政的配套手段，通過對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)性優(yōu)化，如容積率的合理調(diào)整、層高的提升等隱性指標(biāo)的改善，新建住宅得以在縮量市場(chǎng)中構(gòu)建強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
在現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范下，多數(shù)老舊住宅在與新建"好房子"的競(jìng)爭(zhēng)中已徹底失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其不動(dòng)產(chǎn)屬性不斷增強(qiáng)，去化難度日益增大。表面上放開限售似乎對(duì)改善型需求者有利，助力他們實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí)。然而深入分析后會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正有實(shí)力改善住房條件的群體往往并不依賴先出售舊房再購置新房的置換方式。
該政策更多的是加速存量市場(chǎng)的流動(dòng)性枯竭，本就庫存高企的二手房市場(chǎng)在新增房源持續(xù)涌入后將陷入更為激烈的存量博弈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)也將愈發(fā)白熱化。
近期一系列政策舉措包括圍繞高層住宅維護(hù)困境展開的輿論引導(dǎo)等，本質(zhì)上都是在構(gòu)建市場(chǎng)預(yù)期差。通過強(qiáng)化新舊房產(chǎn)的價(jià)值差異，引導(dǎo)資金流向能夠創(chuàng)造土地財(cái)政收入的新房市場(chǎng)。這種馬太效應(yīng)的不斷加劇最終將形成新房市場(chǎng)虹吸資金，存量住房持續(xù)沉淀的二元格局，為地方財(cái)政的可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。
時(shí)至今日存量房的金融屬性已被大幅削弱，再加上"好房子"的強(qiáng)勢(shì)擠壓，多數(shù)存量房成功交易的可能性微乎其微。以深圳某小區(qū)為例，近半年僅有一套房子成交，且成交價(jià)較峰值已腰斬有余。不少人詢問何時(shí)可以抄底樓市，就目前情況而言時(shí)機(jī)尚未成熟。樓市的底部往往取決于二手房市場(chǎng)，只要二手房市場(chǎng)未觸底，樓市整體便難言見底。
以南京此次全面取消限售為例，其房?jī)r(jià)下跌時(shí)間早幅度大但目前仍未探底。通常在房地產(chǎn)周期中，價(jià)格下跌主要體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。當(dāng)前房地產(chǎn)處于下行周期，二手房市場(chǎng)以價(jià)換量的特征顯著。據(jù)各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)二手房跌幅普遍在10%-30%之間，且這一跌幅還在持續(xù)擴(kuò)大。
政策限制越多樓市筑底周期越長(zhǎng)。此次南京取消限售有望加快筑底進(jìn)程，但只要二手房市場(chǎng)未真正見底，整個(gè)房地產(chǎn)大盤就難以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。