南京限售取消，二手房掛牌量這是要-爆表-的節(jié)奏？朋友圈都在傳-暴增323%-的截圖，看得人心慌慌。

可我認識個做了十二年的老中介王磊，他卻淡定地表示：-別慌，我負責的河西這邊，掛牌量也就多了20%，這數(shù)據(jù)水分有點大啊！-

話說，我可是跟了南京樓市十年的人，這數(shù)據(jù)打架的背后，可不只是政策和市場的博弈，更像是信息時代-真需求-和-數(shù)據(jù)泡沫-的battle。

3月31號南京出的-寧七條-，最大的亮點就是取消了五年的限售。

以前房產(chǎn)證到手得捂五年，現(xiàn)在立馬就能賣。

這政策一出，感覺就像打開了泄洪閘，就是不知道這水是涓涓細流還是滔天巨浪。

我趕緊去查了下某平臺的數(shù)據(jù)，好家伙，平時一天300-800套的掛牌量，3月31日直接飆到3051套！這是把4-10天的量一天放出來了啊！更離譜的是，降價的房源比新增的還多，3237套降價對陣251套漲價，這是啥情況？難道是樓市版的-踩踏事件-？

后來跟個中介經(jīng)理聊了聊，才知道是他們搞的-數(shù)據(jù)表演-。

新政一出，所有門店都接到指令，把之前限售凍結(jié)的房源全激活了。

這波操作，妥妥的人造數(shù)據(jù)高峰，跟真實的市場需求壓根兒不在一個頻道上。

我去江寧區(qū)不動產(chǎn)登記中心轉(zhuǎn)了圈，碰到一位李先生，他2019年買的房，本來要2024年才能賣，現(xiàn)在提前解禁了，高興壞了。

可中介讓他先掛680萬試試水，比他心理價位低了50萬！看來現(xiàn)在掛牌的很多都是-試水價-，不是真心想賣。

數(shù)據(jù)也顯示，新政后三天新增的房源，47%的掛牌價都低于小區(qū)近半年成交均價，但實際帶看的轉(zhuǎn)化率卻不到日常的60%。

這波-虛假繁榮-的背后，其實是買賣雙方的心理博弈：賣家想探探市場底線，買家等著撿漏。

從宏觀角度看，南京這波操作時機選得不錯。

今年1-2月，南京新房成交量同比下降了38.9%，庫存去化周期拉長到14.6個月。

取消限售說白了就是盤活存量，刺激置換需求，跟中央-支持剛性和改善性住房需求-的政策方向一致。

但政策利好要落地，還得看三點：一是近五年限售房源里有多少是投資的（估計有35%），二是二手房和新房的價格聯(lián)動，三是購房者對市場預期的轉(zhuǎn)變。

南京大學不動產(chǎn)研究中心預測，就算8萬套限售房源全放出來，按現(xiàn)在每月6000套的成交量，也要13個月才能消化完，還在健康范圍內(nèi)。

在鼓樓區(qū)華僑路房產(chǎn)交易市場，工作人員說新政后咨詢量漲了200%，但簽約量反而降了15%。

這種-高咨詢低轉(zhuǎn)化-說明市場信心還有待恢復。

我隨機采訪了二十個想買房的人，十六個都說-再觀望兩個月-。

這跟中介朋友圈里-錯過再無-的宣傳口徑完全相反。

某銀行信貸部的數(shù)據(jù)更有說服力：新政后三天二手房按揭申請量只漲了8.7%，而且貸款成數(shù)普遍選六成以下，說明大家還是比較謹慎的。

站在行業(yè)變革的風口浪尖，這次的數(shù)據(jù)風波就像一面鏡子，照出了樓市轉(zhuǎn)型期的各種問題。

朋友圈里那些-暴跌--拋售-的字眼，不如換成-理性回歸--價值重塑-。

對真正想改善住房的家庭來說，現(xiàn)在反而是不錯的選擇機會。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，新政后三天，南京核心區(qū)域90-120平方米房源的議價空間已經(jīng)從2.8%擴大到4.5%。

對政策制定者來說，這場數(shù)據(jù)狂歡也是個很調(diào)控樣本：當市場情緒被數(shù)據(jù)帶偏的時候，是不是需要更精準的監(jiān)測體系？當信息過載影響決策的時候，怎么才能更好地引導預期？

晚上，我站在紫峰大廈俯瞰南京城，想起十年前采訪過的一位老干部說的話：-樓市調(diào)控就像中醫(yī)把脈，急不得也慢不得。

-現(xiàn)在的南京樓市，既不需要制造焦慮的-數(shù)據(jù)煙花-，也不能對真實的波動視而不見。

更應(yīng)該關(guān)注的是，3月31日之后的三周里，最初掛牌的3051套房源成交了多少？降價的房源里有多少是真降價？這些問題的答案，才是檢驗政策效果的真正標準。

畢竟，樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，不是靠一天的數(shù)據(jù)高峰來證明，而是靠千千萬萬個家庭安居樂業(yè)的笑容來書寫。