最近，我注意到一個有趣的現(xiàn)象：部分城市的二手房，開始悄悄漲價了。
這不是空穴來風(fēng)，而是實(shí)打?qū)嵉氖袌鲎兓?/div>
這一輪漲得最猛的，是杭州。
01、豪宅領(lǐng)漲，杭州打頭陣
說來也巧，這一輪二手房市場的-異動-，是從杭州的別墅開始的。
西湖區(qū)之江板塊的東方苑小區(qū)，一套房源掛牌價一夜跳漲940萬元，直接沖上熱搜。
中介私下透露，這類獨(dú)棟別墅的成交價早已站穩(wěn)2400萬-3000萬元區(qū)間，-位置稀缺的房源，房東臨時加價幾百萬是常有的事-。
為什么漲這么猛？很簡單——稀缺。
杭州15年前就幾乎不再供應(yīng)別墅用地，而有錢人又特別多，導(dǎo)致獨(dú)棟別墅的漲幅（367%）遠(yuǎn)超普通住宅（121%）。
物以稀為貴，房東自然敢漲價。
比如之江板塊作為杭州的-富人區(qū)-，過去十年別墅漲幅高達(dá)367%，遠(yuǎn)超普通住宅的121%。
究其原因，2015年后杭州幾乎不再供應(yīng)別墅用地，而高凈值人群的改善需求卻持續(xù)膨脹，供需矛盾推著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向上走。
但這一輪行情不止屬于豪宅。
錢塘區(qū)的龍湖春江天越，1月成交均價2.95萬-㎡，2月漲至3.15萬-㎡；西湖文鼎苑的單價更是在一個月內(nèi)跳漲4500元。
不過，這并非全城普漲——降價房源仍占主流，但漲跌比例已從2月的9.6:1縮窄至7.2:11。
微妙的變化背后，是成交量的強(qiáng)勢托底：3月前半月杭州二手房成交破5000套，整月破萬套幾無懸念，接近2021年樓市巔峰期的水平。
成交量攀升往往是房價回暖的前奏。
02、一線城市：學(xué)區(qū)房、次新盤率先突圍
杭州之外，上海、北京、成都的熱門板塊同樣暗藏-火種-。
浦東花木的綠城錦繡蘭庭，128㎡戶型從去年11月的1490萬漲至1655萬，單價跳漲1.29萬-㎡；張江的匯智湖畔，90㎡房源成交價從950萬攀升至1000萬，連93年建成的南丹老破小都因?qū)W區(qū)優(yōu)勢漲價12%。
北京望京西園一套99㎡房源，半年漲了66萬；成都高新區(qū)的凱德世紀(jì)名邸，同戶型半年溢價46萬，錦江區(qū)的某小區(qū)單價漲幅甚至超21%。
有趣的是，漲價邏輯高度趨同：
核心地段（如上海浦東、北京望京、成都高新區(qū)）；
稀缺屬性（學(xué)區(qū)、低密別墅、次新品質(zhì)盤）；
供需失衡（二手房掛牌量雖高，但優(yōu)質(zhì)房源占比不足20%）。
為什么核心板塊的二手房在漲？
很多人可能會問：不是說樓市不行嗎？怎么突然又漲了？
其實(shí)，樓市的分化越來越明顯——核心城市的核心板塊在漲，郊區(qū)和三四線城市依然在跌。
黃奇帆最近在一次峰會上提到，中國房地產(chǎn)的問題不是崩盤，而是庫存太大，尤其是三四線城市和遠(yuǎn)郊區(qū)域。
而廣州、深圳則呈現(xiàn)另一種分化：深圳二手房漲幅居全國前列，廣州雖帶看量激增（如海富花園日均百組客戶），但成交價仍僵持。
這或許印證了黃奇帆的判斷——樓市復(fù)蘇需經(jīng)歷-以價換量→去庫存→局部回暖-的三段式進(jìn)程。
03、庫存真相：核心區(qū)-彈藥不足-，郊區(qū)陷泥潭
當(dāng)前樓市的矛盾，本質(zhì)是結(jié)構(gòu)性庫存錯配。
全國新房去化周期仍高達(dá)21.3個月，但核心板塊的庫存早已告急。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年底多數(shù)城市中心區(qū)的消化周期已回落至12-14個月的合理區(qū)間。
以杭州為例，全市二手房掛牌量超18萬套，但西湖、錢江新城等熱門板塊的優(yōu)質(zhì)房源占比不足15%7。
一邊是郊區(qū)-堰塞湖-，一邊是核心區(qū)-擠牙膏-——后者因土地供應(yīng)縮量（如杭州十年未供別墅地），反而形成價格支撐。
更值得關(guān)注的是政策導(dǎo)向。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月70城二手房價格環(huán)比跌幅收窄至-0.3%，一線城市率先止跌116。
這背后既有-以舊換新--帶押過戶-等政策刺激，也因核心區(qū)房源的金融屬性仍被銀行認(rèn)可（抵押貸款額度普遍高于郊區(qū)）。
04、未來預(yù)判：分化加劇，窗口期收窄
2025年的樓市，注定是-少數(shù)人的狂歡-。
對購房者而言，兩個信號不容忽視：