月本就是房地產市場傳統的 “小陽春” 季節，可今年 3 月的樓市，新房和二手房價格行情那真可謂是冷熱不均，分化現象愈發明顯。新房市場在改善型樓盤入市和政策刺激的雙重作用下，百城均價實現了累計微漲；而二手房市場價格卻依舊延續著跌勢，讓不少業主心里直犯愁。

據中指院統計，今年 3 月百城新建商品住宅均價達到 16740 元 / 平方米，環比上漲了 0.17%，同比也上漲了 2.63% 。在這 100 個城市里，有 40 個城市的房價環比上漲，50 個城市環比下跌，還有 10 個城市房價持平。

二手房那邊的情況就不太樂觀了，3 月份百城二手住宅均價為 13988 元 / 平米，環比下跌 0.59%，而且這跌幅較上月還擴大了 0.17 個百分點，已經連續下跌 35 個月了，同比跌幅更是達到 7.29%。從累計數據來看，2025 年一季度，百城新建住宅價格累計上漲 0.52%；二手住宅價格累計下跌 1.51%，除了成都累計上漲外，其他 99 個城市累計均下跌。

新房的價格大部分屬于穩中有漲，畢竟當初拿地的價格高，不賣高一點如何維持這么長時間的投入人力物力成本呢？畢竟時間也是需要支出收益的啊。至于二手房連續35個月下跌，也屬于正常了，二手房本身已經居住了，居住價值也體現了，房子存在折舊情況。況且新房的價格也是穩中小漲的波動，畢竟新房都這么多，為啥要上車二手房呢。

為啥會出現這樣分化的行情呢？政策在里面起到了關鍵作用。從市場反應來看，政策對一線及強二線城市，像深圳、杭州這些地方刺激效果顯著，可對庫存高企的弱二線及三四線城市，作用就比較有限了。從不同能級城市來觀察，一線城市韌性明顯強于二三線城市。一線城市 3 月單月成交規模環比近乎翻番，同比增長 8%，累計同比增長 22%，這增幅顯著高于二三線城市。這就是我們說的強者恒強，因為人才都是向往一線城市，一線城市的房產資源本身就有限，那么房價至少堅挺了。

就拿北京來說，鏈家研究院數據顯示，3 月北京新建商品住宅（不含共有產權房）成交 4151 套，同比上漲 51.7%、環比上漲 107%，成交量都快接近去年 “9?30” 政策出臺后首月成交水平了；成交均價 64999 元 / 平方米，同比上漲 11.7%，環比上漲 17.4%。北京市場能回升，主要得益于新政余溫對潛在需求的釋放作用，再加上適銷對路樓盤入市，使得整體成交規模仍處于階段性高位。

可除了一線城市，多數二三線城市這小陽春的成色就相對一般了，成交量和去年基本持平，更多只是局部復蘇。像成交量同環比上升的城市，大多集中在東南沿海，典型的有蘇州、寧波、南京、合肥、廈門、福州、珠海等，這些城市前期經歷了深度調整，短期內購買力穩步修復。但也有部分城市，比如長春、濟南、惠州、東莞等，短期內需求表現疲軟。

從房企的角度來看，2025 年一季度，中國房地產市場延續深度調整態勢。克而瑞數據顯示，1 - 3 月 Top100 房企操盤銷售金額同比下滑 5.9%，其中 3 月單月同比跌幅擴大至 11.3%，結束了此前連續兩個月的環比增長。頭部房企普遍承壓，1 - 3 月，Top10 房企操盤銷售金額同比下降 8.7%，市場份額從去年同期的 51.9% 降至 50.3%。

3 月單月，Top10 房企銷售額同比降幅達 17.5%，高基數與高庫存讓頭部企業在市場需求疲軟期去化壓力大增。不過中腰部房企卻有結構性增長，Top31 - Top50 房企 1 - 3 月銷售額同比增長 3.7%，3 月單月增速達 23.1%，它們多聚焦核心城市群，靠精準定位改善型需求與高性價比產品突出重圍。而尾部房企加速出清，Top51 - Top100 房企一季度銷售額同比下降 6.7%，3 月單月跌幅擴大至 22.3% ，生存空間被進一步擠壓。

土地市場方面，一季度土地購置額增 30.6%，核心城市競爭加劇。中指研究院數據顯示，一季度 Top100 房企拿地總額達 2895.8 億元，同比增 30.6%。杭州、上海等核心城市土拍熱度攀升，像綠城以 51.3% 溢價率競得杭州地塊，濱江集團樓面價達 2.63 萬元 / 平方米。房企投資邏輯從以前的廣撒網變成現在的 “精耕高能級城市”，就想通過優質土儲提升周轉效率與利潤率。

總的來說，3 月樓市的分化行情，反映出房地產市場正處于深度調整與轉型階段。政策的持續發力在不同城市間產生了差異化效果，而市場需求、房企策略以及土地市場等多方面因素交織，共同塑造了當下復雜的樓市格局。后續房企大概率是深耕一線資源、稀缺、核心、高效的樓盤，至于二三線城市房價結局可想而知了。